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2017房地产估价师《理论与方法》仿真题答案
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一、单项选择题
1、
【正确答案】：B
【答案解析】：许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化。
2、
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P133。
3、
【正确答案】：D
【答案解析】：D是区位因素
4、
【正确答案】：C
【答案解析】：房地产自身因素包括：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。
5、
【正确答案】：A
【答案解析】：空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。
6、
【正确答案】：D
【答案解析】：影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。
7、
【正确答案】：D
【答案解析】：在某一地区，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之，房地产价格会下降。
8、
【正确答案】：A
【答案解析】：随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
9、
【正确答案】：C
【答案解析】：增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。
11、
【正确答案】：A
【答案解析】：A在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;
B增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;C在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，但是通常不会对房地产价格造成影响;
D严格控制房地产开发贷款，对房地产价格的影响有双重性，因为开发商资金链条紧张，可能甩卖房地产，这样就会导致价格下跌，而如果开发商采用其他高融资成本的融资，则因为成本上升，房地产价格会上升。
12、
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等
13、
【正确答案】：B
【答案解析】：利率上升，房地产价格会下降。
14、
【正确答案】：A
【答案解析】：当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨。
15、
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化
16、
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化
17、
【正确答案】：BE
【答案解析】：影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等
18、
【正确答案】：A
【答案解析】：A属于社会因素。
二、多项选择题
1、
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：个别因素如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
2、
【正确答案】：ADE
【答案解析】：对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
3、
【正确答案】：BD
【答案解析】：房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。
4、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
5、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：土地实物因素包括：土地面积;土地形状;地形、地势;地基(工程地质);土壤;土地开发程度。
6、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：房地产权益因素包括：房地产权利及其行使的限制;房地产使用管制;相邻关系的限制。
7、
【正确答案】：ABCE
【答案解析】：建筑规模属于实物因素
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8、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：A是商业房地产的区位要求;D是住宅房地产的要求。
9、
【正确答案】：CDE
【答案解析】：根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况
10、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。
11、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
12、
【正确答案】：DE
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
13、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：房地产投机属于社会因素。
14、
【正确答案】：ABDE
三、判断题
1、
【正确答案】：N
【答案解析】：某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。
2、
【正确答案】：Y
【答案解析】：商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。
3、
【正确答案】：Y
【答案解析】：在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。
4、
【正确答案】：N
【答案解析】：这是交通路线距离的概念。
5、
【正确答案】：N
【答案解析】：一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。
6、
【正确答案】：N
【答案解析】：如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会低于较小面积土地的单位价格
7、
【正确答案】：Y
【答案解析】：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值
8、
【正确答案】：Y
【答案解析】：在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。
9、
【正确答案】：N
【答案解析】：机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
10、
【正确答案】：Y
【答案解析】：减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。
11、
【正确答案】：Y
【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
12、
【正确答案】：Y
【答案解析】：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
13、
【正确答案】：Y
【答案解析】：限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。
14、
【正确答案】：N
【答案解析】：
15、
【正确答案】：Y
【答案解析】：中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。
16、
【正确答案】：N
【答案解析】：GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。
17、
【正确答案】：N
【答案解析】：“城市化”属于社会因素。
【该题针对“社会因素”知识点进行考核】
18、
【正确答案】：Y
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