2017房地产估价师考试《理论与方法》预测题答案
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一、单项选择题
1、C
解析：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。
2、D
解析：共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
3、C
解析：供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。
4、D
解析：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。
5、B
解析：
6、A
解析：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。
7、B
解析：决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。
8、D
解析：供给量=存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量。
9、B
解析：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成同方向变化关系。
10、A
解析：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
11、A
解析：与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。
12、C
解析：因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。
13、B
解析：火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。
14、D
解析：实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28万元。
15、D
解析：1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。
16、A
解析：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。
17、D
解析：市场价格是短期均衡价格
18、B
解析：市场法测算出的价值趋向于市场价格。
19、A
解析：开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900÷6=150(元/㎡)，乙的楼面地价=600÷3=200(元/㎡)，甲<乙，所以开发商会选甲地。
20、C
解析：基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。
21、B
解析：在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。
22、B
解析：如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
23、A
解析：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
24、D
解析：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
25、B
解析：期房价格=4500-500/1.08-500/1.082-4500*3%=3473
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二、多项选择题
1、AD
解析：有效需求=意愿+支付能力。
2、BCDE
解析：
3、ACD
解析：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。
4、ABCD
解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
5、ABCD
解析：①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。
6、AB
解析：C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。
7、ABCE
解析：A应该无影响。无租约限制，则无合同租金，无租约限制下的评估价值是全产权价值，合同租金与市场租金的差异对之没有影响;B应该评估出租人的权益价格;E承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。
8、ACD
解析：
9、ABCD
解析：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
10、ACDE
解析：投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。
11、BC
解析：账面价值也称为账面净值、折余价值。
12、ABC
解析：因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格实际价格都是50万。
三、判断题
1、Y
解析：一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。
2、Y
解析：在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
3、Y
解析：房地产同时有两种价格：一是交换代价的价格，二是使用代价的租金。
4、Y
解析：
5、Y
解析：对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。
6、Y
解析：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
7、Y
解析：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。
8、Y
解析：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
9、Y
解析：预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。
10、Y
解析：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。
11、Y
解析：
楼面地价=3000/1.6=1875元/m2
楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2
12、N
解析：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。但反过来不一定成立。
13、N
解析：房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
14、Y
解析：楼面地价等于土地单价除以容积率。
15、Y
解析：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
16、Y
解析：如果市场法测算出的价值大大高于收益法、成本法测算出的价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。
17、N
解析：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
18、N
解析：市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。
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