房地产市场建设中的问题及建议
随着我县基础配套设施的进一步完善，城市功能不断增强，城市品位不断提高。全市“一江两岸三区”格局逐步形成。这些有利因素极大地刺激了我国房地产市场的发展。XX年7月1日至今，我县已拍卖挂牌房地产开发用地11块，成交面积415.54亩，成交金额12058.7万元。此外，此前还采用了服装城、新城花园、京信嘉园、宁宏市场等土地项目。根据规划和建设要求，在这些土地上可开发建设约79.98万平方米的商业和住宅建筑。根据新城区控制性详细规定，预留商住用地约790亩。
一、房地产市场发展的有利因素
1、区位优势有利于我国房地产市场的发展
我县地处湘鄂赣三省交界处，距九江、南昌、武汉、长沙等大中城市200多公里。这是开发商在交通方面的劣势，但在房地产市场上却是优势。我县有近19万农民工，在商品房销售中占有相当大的比例。换句话说，这些人中有相当一部分人赚钱后不能在大中城市买房，而是选择在县城买房。因此，从某种意义上来说，修水县很容易形成边境贸易副中心城市，这给我县庞大的房地产市场带来了一定的发展空间。
2、政府的宏观调控政策有利于房地产市场的发展
XX年以来，县委、县政府把程楠区的发展作为“353”战略的重中之重。因此，在制定相关政策时，房地产市场被赋予了巨大的发展空间：一是在建设审批方面，要控制城北开发城南，严格控制个人住房，防止干部集资建房；二是严格控制土地市场方向和总量。根据市场需求，我县商品房总量控制在每年20万平方米以内，土地总量基本控制在每年180亩以内。所有用于房地产开发的商业用地都实行招投标、拍卖和挂出让制度，使房地产土地供应需求处于透明、和平的状态，从而刺激供需平衡和稳定。
3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展
第一，鼓励农民在城市买房，享受与县城居民同等的待遇。购买商品房的相关税费减免或优惠；二是新城建设期间，开发建设相关费用实行包干费优惠制度，如建设费控制在每平方米15元以内；第三，鼓励干部职工在新城购买商品房。凡在新城购买商品房的企事业单位干部职工，均可享受本单位2万元补贴，很大程度上刺激了干部购房欲望，也带动了二手房交易，从而激活了整个房地产市场。
4、南迁战略也有利于房地产市场的发展
从XX年开始，县委县政府开始开发城南。到目前为止，县行政中心办公楼已经建成，与新城相关的基础配套设施进一步完善，学校、医疗等公益配套设施也一应俱全。在XX，全县25个行政事业单位将陆续南迁，这将再次刺激房价飙升。
5、城市化的加速有利于房地产业的发展
据统计，目前我县人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我国城市化进程的加快，城市人口不断增加，对住房的需求也在增加。目前全县居住人口近12万人，住房需求缺口较大。
二、房地产市场发展中的问题
1、房地产市场供给结构不合理，价格上涨过快。近三年来，我县商品房开发量基本控制在每年20万平方米以内。但是，由于诸多因素的影响，供应结构仍存在一些不合理因素，主要表现在普通商品房和经济适用房的供应模式和建设规模上的不合理因素。比如我县南桥村建设的经济适用房，与开发商开发的商品房相比，在供应模式和建设规模上存在不合理因素；期房和现房的销售价格差是不合理的，比如期房和现房的价格差达到120元/㎡。
2、房地产开发市场存在违规行为。从目前的发展情况来看，除了东盟嘉园具备相应的房地产开发资质外，其他开发公司不具备相应的开发资质，同时质量体系尚未建立，物业管理组织不完善。
3、结合市区的房地产市场秩序比较混乱。在郊区，特别是宁红大道以南的三四线和老虎洞，合资合作建房、计划外建房、土地入股、加层等违法建房行为比较混乱。由于缺乏质量监管，不需要配套设施，偷税漏税现象严重，销售价格远低于依法开发的商品房，严重困惑了我国的房地产市场。
4、拆迁工作也影响着我国房地产市场的发展。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，关系到城市建设的速度和规模。从我国城市房屋拆迁的现状来看，主要存在以下问题：一是拆迁补偿价格失衡的影响。根据XX年发布的《城市房屋拆迁管理实施办法》中的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受。比如，新城区拆迁的土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西派街和鹦鹉街的拆迁补偿标准为评估地价的56%，远高于新城区每平方米108元的拆迁补偿标准。第二，未能按时完成拆迁对房地产市场有影响。比如a2、b4等地块还没有完成拆迁，将“生地”改成“熟地”出售。地块拍卖挂牌有收入后，相关部门会去拆迁，买家要等几个月才能进场开工。这与房地产行业的“卖烂尾楼”相比，本质上是一种“卖地”，即要求开发商以现金形式投资预期甚至下一个开发周期的建设项目，增加了开发商的投资风险，减少了投资。同时，由于拆迁的进度，每年计划的房地产开发总量受到控制，导致房价上涨或房屋积压。三、拆迁安置用地对房地产市场的影响取决于我县新城区的建设速度，新城区在建的所有建设项目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的实际进度，确实很难在规定的时间内完成。主要是因为安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利进行。
三、加快房地产市场建设的几点建议
1、进一步加大政府对房地产一级市场的垄断。按照建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的.原则，合理确定房地产开发用地规模。
统一配置城市规划区建设用地，进一步加强房地产市场的引导和调整，努力实现商品房供求基本平衡，有效稳定房价，促进房地产业健康发展。一是要明确普通商品房和经济适用房的建设规模、项目布局和进度安排。二是在严格执行土地利用总体规划的前提下，根据房地产市场的变化，适时调整供应结构、供应方式和供应时间。目前，我县尚未竣工或开工的商品房数量约为49万平方米。因此，在土地供应计划中，应逐步减少土地数量。第三，充分利用税收等经济手段调控房地产市场，加大对投机性和投资性房地产交易的调控力度。商品房未竣工或者居住未满2年的，不得转让，房地产开发商不得发布虚假信息。
2、加强南迁部队建设。根据修府办[XX]48号文件，城北行政事业单位将在3年内完成建设和搬迁工作。从目前的工作进展来看，只有少数单位有施工意向，其余都在等待、拖延、观望。因此，县委、县政府必须下定决心，强化领导责任，加大工作力度，确保南迁单位建设的顺利进行。
3、加大工作力度，确保房地产市场管理措施到位。一是进一步完善房地产市场管理监督机制，严格工作纪律，全面建立公开、公平、公正的房地产市场。第二，要建立以规划为主导的定期审议制度，所有房地产开发用地都要按照先规划、后用地、先审批、后建设的原则有序进行。第三，要加大打击非法房地产开发的力度，加强部门合作，禁止农村集体土地、城市农民宅基地和划拨土地直接进入市场交易或直接用于房地产开发。对于已经发生的违法用地行为，除了拆除影响较大的违法房屋外，税务机关将通过处罚的方式对符合计划的进行全额清缴和整改，以达到对违法建房者无利可图的目的。通过源头控制，全面建立城市土地统一储备、统一交易供应的运行机制，确保我国房地产市场健康均衡发展。
【房地产市场建设中的问题及建议】相关文章：
我国市场经济存在的问题及建议08-24
农药市场监管的问题与建议的论文07-31
房地产市场法律的焦点问题论文03-06
浅谈农药标签市场存在的问题及治理建议10-03
我国房地产市场的问题与对策研究08-29
网站建设中常见的几点问题10-16
北京市住宅市场存在的问题及对策建议10-27
农机企业质量管理体系建设中常见问题与建议10-09
浅谈房地产住宅项目市场定位问题论文08-05